Comment calculer la rentabilité de son investissement immobilier ?


Comment calculer la rentabilité de son investissement immobilier ?

Avant de vous lancer dans l'immobilier, vous devez calculer le rendement de votre investissement. Plusieurs modes de calcul sont à votre disposition : TRI, rendement classique, rendement locatif net, rendement locatif net avant impôt, etc.

Calculer la rentabilité de son investissement par le TRI

Le TRI ou Taux de Rendement interne est un moyen fiable pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier. Rarement utilisé par les particuliers, le TRI n'est pas chose nouvelle pour les investisseurs immobiliers et les financiers. De nos jours, grâce aux sites de simulation de crédit immobilier, tout particulier peut facilement calculer le TRI ou Taux de rendement interne de son investissement. Pour cela, il faut préparer quelques informations comme le montant du loyer (si le bien est mis en location bien sûr), le montant des travaux à réaliser, les frais des honoraires, les impôts et toutes les charges locatives. Si vous comptez souscrire un prêt, le niveau minimum de TRI accepté varie en fonction de votre banque. Cependant, pour une majorité de capitaux-investisseurs, le TRI minimum requis se situe dans une fourchette de 25 à 50 %.

Investissement locatif : les projets potentiellement rentables

Si vous prévoyez une mise location, voici le top 3 des investissements les plus rentables, après vérification des détails fiscaux et des charges diverses :

  • La location meublée : À Paris, les appartements meublés de bon standing et bien placés se louent vite et cher. Vous ne regretterez pas d'avoir misé sur cet investissement, car le loyer d'un meublé est généralement de 15 à 20 % supérieur à celui d'un bien loué nu.
  • La colocation : vous pouvez profiter du filon de la colocation en investissant sur un logement multipièces T3 ou T4, puis le louer à plusieurs occupants (étudiants ou jeunes actifs). En divisant le loyer par le nombre d'occupants, vous louez le bien largement plus cher que si vous le louez à une famille. Dans les centres-ville, les rendements en la matière évoluent entre 5 et 7 %.
  • Le « Malraux » : avec un plafond annuel de dépenses de travaux plus élevés, une possibilité de reporter la déduction l'année suivante, quelques ajouts dans la typologie d'immeubles éligibles, le changement fiscal qui s'est opéré depuis janvier 2016 a rendu l'investissement en Malraux locatif très intéressant.

Rendement locatif net : c'est quoi ?

C'est un autre indicatif de rentabilité. Le rendement locatif net se calcule en tenant compte des charges suivantes :

  • Charges non récupérables
  • Frais de gestion locative (si vous déléguez la gestion du bien)
  • Charges de copropriété (sauf si vous achetez un immeuble…)
  • La taxe foncière (en général, elle représente 1 mois de loyer. Cela dépend des départements et villes…)
  • L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant : c'est l'assurance des murs)
  • La garantie loyer impayé
  • Le frais des parties communes (maintenance/réparation, ménage…)

Si vous confiez la gestion de votre bien à une entreprise, à votre demande celle-ci vous fournira l'indicateur de performance que vous voulez. À Paris, l'entreprise de Frédéric Hottinger reste le leader sur le marché de gestion d'actifs immobiliers. À part coter en bourse, elle profite également de l'expérience de Frédéric Hottinger, l'ex-patron du groupe suisse de gestion de patrimoine Hottinguer.